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最全面的小区物业服务费构成详解



物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。为便于物业管理从业人员能够合理、合法、合情的测算物业费,物业之家根据建设部物业物业收费管理办法等规定,对物业费成本结构及构成进行分析。

一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。

二、管理人员费用,指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费,是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。

三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费,指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等,不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

四、绿化养护费,指管理、养护绿化设施的费用,包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。

五、清洁卫生费,指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用,包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

六、秩序维护费,包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

八、电梯及增压水泵日常运行维护费,指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等,不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

九、办公费,指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用,包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。管理费分摊,指上级物业服务经营者分摊的管理费用。

十、固定资产折旧费,指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产,包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作为固定资产。

十一、经业主大会同意的其它费用,指按规定程序,经业主大会同意由物业服务费开支的费用。

十二、物业服务相关指标。

(一)服务小区示范等级,指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。

(二)服务小区绿化率,指小区绿化面积占其总占地面积的比率,计算公式为:服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%

(三)服务小区入住率,指小区已入住户数占其总户数的比率,计算公式为:服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%

(四)服务小区物业管理面积,指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。

(五)物业管理用房面积,指用于物业管理小区的物业管理用房面积,不包括物业经营用房面积。

(六)物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%

(七)服务小区公共配套设施项目,指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。


具体分摊比例如下:

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费:

1.1基本工资:职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)

1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例

1.3服装费:每人按冬夏两季4套衣服,二年半使用期计算。

2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:

2.1公共照明系统的电费和维修费

2.1.1楼内公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.2楼外公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.3喷泉水系电费:

计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12

2.1.4弱电系统电费:(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备),计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486

2.1.5维修费

2.2给排水设施的费用

2.2.1消防泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2.2.2排污泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/12

2.2.4外排水清污费

计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12

2.2.5喷泉、水系用水损耗费用:损耗是指蒸发与渗漏。

计算公式=每年损耗量*单价/12

2.2.6维修费

2.3共用建筑、道路维修费

2.4不可预见费(按上述费用总和的5%—10%计)

3.物业管理公共区域清洁卫生费:

3.1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等)按价值和使用年限折算出每月值

3.2垃圾桶购置费(分摊使用年限)

3.3垃圾清运费

3.4保洁用水

经实际测算,6层楼道清洁一次用水0.03吨,

0.03X119X30X3.2=342元;

3.5消杀费

4.物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等):

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:

4.3绿化用水费:

××绿化面积约80000平方米,经实际测算,1吨水约浇100平方米绿地,按每月浇4次水,按东北地区需浇水8个月计共32次,绿化用水约2元/吨。

80000/100X32X2/12=4266元

5.物业管理公共区域秩序维护费用

5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等):

5.2保安系统日常运行费用:(对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)

5.3日常保安器材装备费(对讲机、消防用品、警用物品)

6.行政办公费

6.1通讯费用

6.2文具、办公用品费用

6.3车辆使用费

6.4节日装饰费(含彩灯电费)

6.5公共关系费

6.6办公室采暖费(北方才有)

6.7书报费

6.8社区文化宣传费(《鸿城社区报》等)

6.9培训费

6.10办公区、员工生活区电费

6.11办公区、员工生活区用水:

每月冷水400吨,热水100吨。

400X3.2+100X10=2280元

6.12其它杂费

7.物业管理企业固定资产折旧费:

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

7.2工程用具:各专业用具,水工用具、电工用具。

7.3绿化、保洁专业用具。

7.4办公、生活用房装修费。

7.5员工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。

7.6其它。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.物业公司利润按上述1-8项费用的3%计算

10.法定税费

(按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计,合计营业额的5.5%)

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积

注:以上测算未考虑收费率问题。



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